本报记者 杨井鑫 北京报道
随着上市银行陆续披露2024年财报，房地产行业的信贷情况受到了市场高度关注。为了进一步化解房地产领域风险，监管部门在2024年持续推进城市房地产融资协调机制中“白名单”的扩围增效，以“应贷尽贷”支持保交楼工作。目前房地产行业融资环境是否有所改善？该领域的信贷风险又如何呢？
2024年年报数据显示，作为信贷投放的主力军，国有六大行2024年在房地产行业的对公贷款规模有所回升，共计达到了4.45万亿元，较年初新增逾3500亿元。在资产质量方面，六大行房地产行业不良率均有所下降，整体呈现出企稳态势。但是六大行零售端个人住房贷款规模持续“缩水”，市场需求仍偏弱。
加大信贷投放 规模持续回升
在国有六大行中，五家银行2024年的房地产对公贷款规模有所增加，其中工商银行（601398.SH）新增信贷投放超过千亿元居首，而农业银行（601288.SH）该领域的信贷规模则小幅下降。
截至2024年年末，工商银行房地产对公贷款规模达到8809.86亿元，较年初新增1187.6亿元，增长15.6%，房地产对公贷款在贷款总量中的占比由5.1%提升至5.4%。
工商银行对此解释称，房地产对公贷款的增长主要是各类租赁住房贷款、城市房地产融资协调机制“白名单”项目贷款以及经营性物业贷款等增长所致。
数据显示，工商银行助力房地产止跌回稳，积极对接城市房地产融资协调机制“白名单”项目，2024年投放金额超1300亿元。
与工商银行相比，中国银行（601988.SH）2024年年末房地产对公贷款投放量在六大行中最多。截至2024年年末，中国银行房地产对公贷款规模达到9672.97亿元，较年初新增925.5亿元，增长10.58%，房地产对公贷款规模在贷款总量中占比由4.39%提升至4.49%。
数据显示，建设银行（601939.SH）、交通银行（601328.SH）和邮储银行（601658.SH）三家银行2024年年末房地产对公贷款规模分别为9083.8亿元、5276.75亿元和3085.9亿元，分别较年初新增544.24亿元、385.95亿元和555.04亿元。
农业银行的房地产对公贷款规模略有下降。截至2024年年末，该行房地产对公贷款规模8581.27亿元，较年初减少25.78亿元。但是，《中国经营报》记者注意到，农业银行房地产对公贷款在贷款总量中的占比在6%以上，该占比要高于工商银行、建设银行和中国银行三家银行，反映出该行继续在信贷结构上进行调整。
农业银行明确表示，该行履行大行责任，助推城市房地产融资协调机制落地见效。截至 2024年年末，累计审批通过“白名单”项目超1000个，完成贷款投放超4000亿元。
记者粗略统计，国有六大行2024年的房地产对公贷款总量达到了4.45万亿元，较年初4.09亿元增长超过3500亿元，增幅为8.54%。对比2023年该领域对公贷款增速6.6%来看，六大行在房地产行业的信贷投放力度不断加大。
风险加速出清 资产质量改善
商业银行房地产信贷风险近年来一直是银行化解风险的重点领域。在出清存量风险和严控新增不良并举的情况下，当前多家国有大行的房地产对公贷款的不良率降到了5%以下，资产质量已有了较大的改善。
数据显示，截至2024年年末，工商银行房地产对公贷款不良率为4.99%，较上一年度5.37%下降了38BP（基点）。
工商银行副行长王景武指出，该行从“增防化治”四个方面综合施策，在坚决贯彻落实房地产融资协调机制的同时，严把新增资产选择关，着力构建分散多元均衡的房地产投融资结构，加大风险房企和项目的处置出清力度。房地产行业贷款整体呈现“质量向好、结构优化”的良好态势。
建设银行、农业银行和中国银行2024年房地产对公贷款不良均实现了双降。数据显示，截至2024年年末，建设银行、农业银行和中国银行的房地产对公贷款不良贷款余额为435.18亿元、463.39亿元和477.99亿元，分别同比减少了46.4亿元、2.76亿元和3.73亿元；不良率分别为4.79%、5.4%和4.94%，分别下降了85BP、2BP和57BP。
农业银行行长王志恒表示，该行将促进房地产市场平稳健康发展与房地产风险化解相结合，2024年房地产贷款不良率下降0.02个百分点。在风险防控领域聚焦“重点领域风险防控”“市场风险防控”“科技风险防控”三大关键词，高质量统筹好发展与安全。例如，针对重点领域坚持前瞻性部署，“一户一策”推进房地产风险精准处置。
中国银行副行长武剑表示，从该行新生成不良情况来看，总体情况稳定。对公方面，房地产行业风险已经逐步出清。展望2025年，随着国家一揽子增量政策落地转化，房地产市场有望初步止跌回稳，预计中国银行开发贷款资产质量压力有望延续2024年边际改善的趋势。
建设银行信贷管理部总经理黄建锋表示，2024年国家出台一系列房地产政策的效果正在不断显现。在这一形势下，建设银行一方面积极落实房地产领域一揽子政策，助力房地产市场平稳健康发展，另一方面也在加大风险管控，确保房地产领域资产质量稳定可控。
另外，交通银行和邮储银行两家银行的房地产对公贷款不良率分别为4.85%和1.94%，分别同比下降了14BP和51BP。
交通银行表示，该行积极贯彻落实国家及监管关于促进房地产市场平稳健康发展、服务构建房地产新发展模式的各项政策要求，助力推动金融与房地产良性循环。目前交通银行对公房地产贷款结构良好，信贷资产集中于长三角、京津冀、粤港澳、成渝、长江中游等具有产业支撑、人口聚集效应的城市群、都市圈核心城市，业态结构以住宅为主。
针对银行房地产信贷风险相关问题，多家股份制银行纷纷表态。兴业银行（601166.SH）行长陈信健表示，2024年该行房地产贷款在总贷款中占比下降0.49个百分点，压降风险房地产项目敞口约143亿元。“去年兴业银行房地产业务风险集中爆发的峰值已经过去。”
民生银行（600016.SH）副行长黄红日表示，从不良贷款生成来看，2024年房地产业不良贷款的生成额、生成率都比2023年略有下降。后续，随着房地产政策组合拳的落地见效，预判中国房地产市场会逐渐止跌回稳，这也将为民生银行推进房地产领域的风险化解创造更为有利的条件。
个人住房贷款“缩水” 提前还贷减少
受到市场需求的影响，国有六大行在2024年的个人住房贷款投放规模有所减少，但是提前还贷情况逐渐好转，部分城市交易活跃度在提升。
数据显示，国有六大行2024年个人住房贷款规模为25.77万亿元，同比减少了6674亿元。工商银行、建设银行、农业银行和中国银行的个人住房贷款分别为6.08万亿元、6.19万亿元、4.98万亿元和4.66万亿元，规模分别下降了2052.48亿元、1986.67亿元、1862.3亿元和1253.41亿元。
虽然2024年国有大行个人住房贷款规模下降，但是积极的信号已有所显现。建设银行副行长纪志宏表示，去年中央政治局会议后，一系列促进房地产市场止跌回稳的政策出台，房地产市场出现了积极变化，从建设银行的情况来看，个人住房贷款的受理量显著回升。去年四季度建设银行的个人住房贷款日均受理量环比提升73%，同比提升35%。
同时，纪志宏针对提前还款情况表示，整体看存量房贷利率调整后，新、旧房贷的利差显著收窄，客户利息负担减轻，提前还款也有所减少。“去年四季度贷款的提前回收和三季度相比环比下降6.6%，今年一季度环比继续下降，尽管提前还款减少了，我们仍然会持续地完善相关的业务流程，提升办理效率。”
记者注意到，2025年前两月房地产市场延续止跌回稳态势，新房销售基本稳定，二手房交易较为活跃，一线城市房价有所回稳。
从国家统计局3月17日公布的2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，2月份各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄，一线城市新建商品住宅销售价格环比继续上涨。
此外，收购存量闲置土地正在加快落地。一家券商分析师表示，从政策端来看，专项债用于收购存量土地和商品房将有助于改善地产市场供求关系。当前部分城市库存偏高，应该致力于压降库存，这样才能尽快带动销售、开工、投资的回升。
3月31日，南京出台了相关政策，取消了全市范围内限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易。随后，安徽省也迎来了楼市政策重大调整，明确提出全面取消住房限制性措施。此前，深圳、厦门、东莞、河南均在去年9月底全部取消住房限售。
“限售政策的松绑将有助于拉动需求，带动银行个人住房贷款投放。”上述券商分析师认为，为了房地产市场止跌回稳，政策将会进一步加大对房地产支持力度。
