土地的特征主要包括自然特性和经济特性两大类：
自然特性
土地面积的有限性：土地是自然产物，人类不能创造土地，尽管可以通过移山填海等方式改变土地用途，但不能增加土地面积。
土地空间位置的固定性：土地的位置是固定的，不能移动，这决定了土地的有用性和适用性随着位置的不同而有较大变化。
土地质量的差异性：不同地域的土地由于地理位置及社会经济条件的差异，其构成要素（如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石）自然性状不同，导致土地结构和功能各异。
土地永续利用的相对性：土地功能在合理利用和保护条件下可以持续，但并非绝对永久性。
经济特性
土地经济供给的稀缺性：由于土地总量有限，而人类对土地的需求不断增长，导致土地供给稀缺。
土地利用方式的相对分散性：由于土地位置的固定性和差异性，土地利用必须因地制宜，导致土地利用方式相对分散。
土地利用方向变更的困难性：土地一旦投入某种用途，改变其利用方向通常较为困难，尤其是从建设用途改为其他用途。
土地利用后果的社会性：任何土地利用都会产生社会影响，如污染企业的建设会对周围地区带来环境污染，需要政府进行宏观规划管理和监督。
土地增值性：土地在使用过程中可能因多种因素（如位置、用途变更等）而增值。
土地的产权特性：土地具有明确的产权，可以进行产权交易。
土地的不动产特性：土地作为不动产，其交易通常涉及产权的转移而非实物本身。
这些特征决定了土地在人类经济和社会活动中的独特地位和作用，也使得土地市场具有其特殊性和复杂性。
