租房子要转让费的原因主要可以归纳为以下几点：
真正的旺铺转让
现有铺主由于各种原因（如不想继续经营、找到更好的投资机会等）想要将店铺位置转出去。
这种情况下，店铺通常非常抢手，因此新的租户可能需要支付高于正常房租的转让费来获得租赁权。
亏本经营的转让
现承租人铺主因生意不好、合同期未到等原因，不想继续经营但又不愿意承担违约金或损失押金，因此希望通过转让店铺来减少损失。
这种情况下，转让费可能只是略高于剩余租期的房租，甚至可能低于剩余租期的房租，但能够帮助原租户快速脱身。
门面到期的转让
现有铺主合同即将到期，由于种种原因（如合同条款限制、个人原因等）不想继续租，但希望能在退出前捞一笔。
这种情况下，转让费可能包含了一部分装修费用和其他投入，新租户在接手后能够直接开始经营，节省了从零开始的时间和成本。
装修及设备的成本
转让费中包含了租户在租赁期间对商铺进行的装修、设备购置等投入。
这些投入提升了商铺的市场价值，因此原租户希望通过转让费来回收部分或全部的初始投资。
市场供需关系
转让费的存在也是因为市场上对优质商铺的需求较高，而供应相对有限。
这种供需关系使得转让费成为了一种市场调节机制，类似于拍卖中的加价行为，转让人和受让人都需要承担一定的费用。
法律和监管
虽然目前法律法规方面没有明确规定不能收取转让费，但根据民法“法无禁止即自由”的精神理念，店铺转让是可以收取转让费的。
然而，政府和相关监管机构需要对转让费的收取进行规范，确保其不会成为市场不公平竞争的源头。
综上所述，租房子要转让费的原因多种多样，主要涉及旺铺转让、亏本经营、门面到期、装修及设备成本、市场供需关系以及法律和监管等方面。在签订租赁合同时，租户和房东应当充分沟通，明确转让费的金额和支付方式，以避免后续纠纷。
