投资开店的收益计算涉及多个因素，包括初期投资成本、运营成本、租金、销售额、以及可能的贷款利息等。以下是一些常用的收益计算方法：
租金回报率法
公式：（税后月租金 - 按揭月供款） × 12 / （首期房款 + 期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题，且有其固有的片面性。
租金回报率分析法
公式：（税后月租金 - 每月物业管理费） × 12 / 购买房屋总价
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据，对按揭付款不能提供具体的分析。
内部收益率法
公式：累计总收益 / 累计总投入 = 月租金 × 投资期内的累计出租月数 / （按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修基金 + 家具等其他投入 + 累计按揭款 + 累计物业管理费）
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素，可以与租金回报率结合使用，内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
简易国际评估法
基本公式：如果该物业的年收益 × 15年 = 房产购买价，则认为该物业物有所值。
这是一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
投资回报率计算
公式：投资回报率 = （投资收益 - 投资成本） / 投资成本 × 100%
其中，投资收益是指投资商铺所获得的净收益或利润，通常是年收益或期间收益；投资成本是指购买商铺时的总投资额，包括购买价格、维护费用、装修成本等。
开店利润的计算
净利润 = 总收入 - 总成本
利润率 = 净利润 / 总收入 × 100%
成本包括商品成本、租金、人工、水电等费用，需要考虑到销售量、毛利率、库存周转率等因素，以及市场需求、竞争情况等外部因素。
在进行投资开店收益计算时，建议综合考虑以上各种方法，并根据实际情况进行调整和优化。同时，要密切关注市场动态，合理控制成本，提高销售量和毛利率，以实现投资回报的最大化。
